2019-12-02

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厦门大学法学院 刘娥 ——论凶宅纠纷处理的法律适用

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  近年来,在房屋出租、买卖过程中,凶宅事件引起的纠纷屡屡发生。所谓“凶宅”,即曾发生过自杀或凶杀等人为因素致人非正常死亡的房屋。法律对这类纠纷的解决没有直接的规定,理论界和司法实务界对“忌讳凶宅”是属于公序良俗还是迷信也很有争议,这导致了实践中对这类纠纷的处理存在很大的出入,这使对受害者的保护处于不确定的状态中。实践中,“凶宅”纠纷主要有两种类型:第一种是凶宅买卖的纠纷;第二种是因他人原因使房屋成为凶宅而引起的纠纷。第一类纠纷解决的难点在于“隐瞒‘凶宅’事实是否构成违约”;第二类纠纷解决的难点在于“行为人使房屋成为‘凶宅’的行为是否构成侵权,以及能否主张精神损害赔偿”。而这两类纠纷症结点则在于忌讳“凶宅”是属于公序良俗还是封建迷信。只有解决了这个前提问题,才有探讨这两类纠纷法律适用的必要。笔者拟从司法实践入手,分别探讨这两类“凶宅”纠纷。

二手房凶宅交易出售案例
二手房凶宅交易出售案例

(图片来源于网络)

  一、案例介绍
 
  (一)类型一 
 
  例一:黑龙江省首例凶宅买卖纠纷案[①]。2004年10月8日,家住大庆市让胡路区的市民张×通过某房产经纪公司,以15.5万元正常价从高×处买了一套住房。然而不久,张×得知该房子阳台上吊死过人。于是,张×以售房时故意隐瞒真实情况,属于欺诈,并且给她身心带来了很大伤害为由,一纸诉状将高×和房产经纪公司告上法庭。要求撤销房屋合同,高×无条件退款,并赔偿经济损失4178元。让胡区法院一审做出判决,原被告在平等自愿的基础上签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思的体现,合法有效。高×在售房过程中故意隐瞒了房屋内曾发生过非正常死亡的事实,依据价值规律,该房屋虽然在实物形态上没有受损,但依据人们的现实观念,房屋会因购买者讳避而贬值,因此,高×主观有过错构成侵权,并且返还房款42000元,房产经纪公司不承担责任。
 
  该案中,法院判令被告赔偿原告损失,这表明法院承认人们对“凶宅”的忌讳是公序良俗,应予以尊重。但法院不认为隐瞒该“凶宅”事实是违约行为,而属于侵权。
 
  例二:2007年9月19日,原告李×通过一中介公司介绍,与被告刘×签订了房屋买卖合同,于10月12号履约完毕。然而不久原告得知该房屋曾发生过凶杀碎尸案件。当月25号,原告以被告隐瞒凶杀事实为由,向金牛区法院提起诉讼,请求判决撤销签订的合同,以及被告退还房款。2008年6月18日,金牛区法院作出一审判决,认定销售房屋期间未告知房屋曾发生凶杀案构成欺诈,判决撤销原被告签订的合同,李×将房屋退还给刘某,刘×则退还购房款[②]。
 
  该案中,法院认为隐瞒凶宅事实构成欺诈,因此判决撤销合同。可见,同样的事实,两个法院的认定却截然相反。
 
  (二)类型二
 
  例一:2004年,关×将自己的一套房屋出租给叶先生夫妇。到了2005年9月,叶先生夫妇的关系开始不睦,时常在房内争吵打闹。2005年11月,叶先生在房屋内上吊自杀。2005年12月,关×委托估价部门对房屋的价值进行了评估,随后他以此为据状告叶太太,要求她赔偿房屋贬值的20万元差价。法院在审理后,认为虽然自杀事件对房屋的物理形态未造成损害,但是按照我们国家的传统观念和民间习俗,会给房屋的所有人或使用人造成一定时期内的心理阴影,影响出租受益,所以最终根据公平原则,让叶太太适当地补偿了关先生20000元[③]。
 
  该案中法院回避了自杀事实是否构成对房屋侵权的问题,而是采用公平原则来判案。
 
  例二:2002年3月22日,汪×以价款16788元购买了某区3幢2单元604室住房产权。原告汪×与李×协商,由李×对其所购新房进行装修,装修施工期间,施工人员均居住在汪×所购的新房内。2003年元月,装修工程接近竣工。当晚,有三名装修施工人员到原告汪×所购新房居住,于睡觉前烤火取暖。次日下午18时许,汪×到其所购新房,发现三名装修施工人员均已死亡。经法医鉴定:三名装修施工人员均系一氧化碳中毒死亡。为装修侵权赔偿,双方未能达成一致意见,汪×诉诸法院。经法院委托价格认证单位对原告汪×某装修后的房屋进行价值鉴定,现价为24557元。原告诉称:三名施工人员死于其新购的住房内,给其和家人造成极大的精神损害,并致其无法使用该房,且该房价值严重降低,他认为被告李×造成了他的房屋损失和侵犯了其人身权利,要求被告李×按房屋装修后现价赔偿房屋损失及给予精神损害赔偿共计260575元[④]。
 
  法院认为:由于被告李×没有尽到管理责任,致三名施工人员在汪×的房内死亡,原告汪×目睹现场,其和家人如居住该房,同样会使精神活动产生障碍,导致精神痛苦。据此,应认定被告李×的过错行为对原告汪×的房屋产生了重大损害,构成侵权,依法应承担民事责任。原告要求被告按房屋装修后现价赔偿房屋损失,这意味着放弃该房屋产权、让被告支付房价。因此,该房屋产权应归被告李×所有。原告既放弃该房屋产权,当然就不存在精神损害。所以,一审判决被告李×赔偿原告汪×房屋受损费245575元;房屋产权归被告李×所有。
 
  从本案判决中可看出,法院将被告的行为认定为侵权。即“使房屋变成‘凶宅’的行为”构成对房屋的侵权。
 
  总的来说,司法实践中已普遍认同“忌讳凶宅”属于公序良俗,所以应该尊重人们的这种善良情感。但从上述案例我们可以看到,法院对这类纠纷的定性以及法律适用上存在很大的出入。对于第一类纠纷,有的法院将“隐瞒‘凶宅’事实”认定为违约,有的则认定为侵权;对于第二类纠纷,有的法院回避对其定性,直接用公平原则判案,有的法院则认定为侵权。
 
  二、忌讳“凶宅”应属于善良风俗
 
  实际上,“凶宅”这类纠纷是因为人们对其忌讳而引起的。那么忌讳“凶宅”到底是善良风俗还是封建迷信呢?如果是前者,那么法律就应予以尊重。笔者认为其属于善良风俗。所谓“善良风俗”,其实是一种历经千百年传承的文化积淀,具有一定的寓意,是约定俗成的行为或信念。善良风俗作为民族文化的重要部分,法律应给予尊重和保护。黑龙江省社科院社会学所邢晓明认为,忌讳凶宅不能理解为封建迷信,它体现的是传统文化和现代齤文化的撞击。在远古时代,生产力不发达,人们对于一些无法解释的自然现象产生崇拜和恐惧心理,慢慢地,这种心理演变成具体的、习惯性的具有象征意义的行为,如过年的祭祀、对某些行为的语言的避讳以及住房风水等,形成民俗文化[⑤]。笔者认为,民间俗信作为一种千百年传袭下来的习俗惯制和生活经验,总是以它一定的“合理”性作为传承依据的。这里的“合理性”来源于俗民们最现实的人生态度和观念,来源于他们最朴素的价值标准:是非、曲直、黑白、对错、善恶、美丑、真假、好坏、正邪、顺道、凶吉、福祸等。换句话说,俗民们的风俗信仰观念都和他们的人生命运息息相关,命运是民间俗信观念最基本的主题,趋吉避凶、祈福躲灾、除恶扬善是民间俗信最起码的价值取向和追求。根据现实生活中人们的观念和当地的风俗习惯,对在住宅内发生非正常死亡的事情感到恐惧,是一种客观存在和普遍现象。这应该属于一种善良无害的人文习俗,也应该受到民法所规定的公序良俗这个法律原则的调整。
 
  三、凶宅纠纷的法律适用
 
  既然忌讳“凶宅”属于善良风俗,那么法律就应该尊重这种情感。所以实务界对这类纠纷提供救济是正当的也是必须的。但从上面的案例介绍来看,我国司法实务界对“凶宅”纠纷的定性不统一,由此导致审理结果存在很大的出入,同案不同判的现象屡屡发生,不利于保护当事人的权益。笔者希望通过以下的分析,推动这类纠纷的解决得以统一。
 
  (一)“凶宅”的法律性质分析
 
  笔者认为在法律上可将“凶宅”认定为瑕疵之物,从而运用瑕疵之物的理论来统一这类纠纷的解决。物之瑕疵是指物的实际品质与应有品质之间的差距。理论与实践中,瑕疵认定的标准有三个:一是客观标准。即所交付之物不符合物所应具备的通常性质及客观上应有之特征时,即具有瑕疵。二是主观标准。即所交付之标的物不符合当事人约定的品质,以致灭失、减少其价值或效用时,即具有瑕疵[⑥]。三是主客观相结合标准。我国采用的是主客观相结合的标准。瑕疵具体可分为质量上的瑕疵、种类上的瑕疵、缺乏合同中约定的特征或价值构成因素瑕疵等。
 
  在我国房地产市场日益发展成熟的今天,房屋的价值构成要素已经不仅仅是建筑本身,而是由建筑成本、交通条件、人文环境等社会综合因素构成。从交易实践看,由于多数民众忌讳居住“凶宅”,这种避之不及的心态使得此类房屋难以脱手,或因房屋贬值而只能低于市价出售。所以,是否为“凶宅”的客观事实直接决定了房屋交易是否成功,或对交易价格产生重大影响。根据国外及我国香港、台湾地区的经验,“凶宅”往往比同类房屋的正常售价贬值20%到30%[⑦]。这一客观存在说明“凶宅”违背了买受人对于房屋的价值和通常居住适用效用的期待,不符合缔结合同之合意所预定的房屋品质。根据现实生活中人们的观念和风俗习惯,对凶宅感到恐惧和忌讳,是一种客观存在的普遍现象。因此,“凶宅”虽然在实物形态上没有受损,但因其不符合人们对其他价值功能的期待,存在价值构成因素瑕疵,所以可将其界定为瑕疵之物。
 
  (二)第一类“凶宅”纠纷的法律适用
 
  实践中,房屋出卖人为了以正常价格出售“凶宅”,往往会隐瞒房屋为“凶宅”的事实,因此导致了“凶宅”交易纠纷的产生。根据合同法原理,卖方对所交付之物有品质担保义务,卖方应当保证其交付之物没有瑕疵。而“凶宅”属于瑕疵之物,因此,隐瞒房屋为“凶宅”,实际上违反了品质担保义务,卖方应承担物的瑕疵担保责任,即违约责任。可见,在前述的大庆市案例中,让胡路区法院在认定合同有效的前提下,将出卖人隐瞒实情出售“凶宅”的行为认定为侵权是不适当的,而金牛区法院的做法值得肯定。瑕疵担保责任的救济方式主要有解除合同、减价和损害赔偿。所以,买方可以根据情况选择相应的救济方式。
 
  (1)请求出卖人降低房价款。根据《合同法》第111条规定,当质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或约定不明确时,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、退货、减少价款或者报酬等违约方式。“凶宅”纠纷的解决可以类推适用该条款关于标的质量的规定,买房人可根据实际情况要求适当减少价款。参照国外和我国香港、台湾地区的经验,可将“凶宅”房屋降价20%到30%[⑧]。
 
  (2)请求解除合同。根据《合同法》第94条规定,当一方的违约行为致合同目的不能实现,守约方可行使解除权。具体到此类纠纷中,如果“凶宅”内发生的不幸事齤件情形严重,导致了居住效用或房屋价值贬损较大,买房人得行使解除权。如买房人购买房屋是为了结婚、经营等特定用途,即买房人要赋予房屋喜庆、祥和的意义,而出卖人隐瞒“凶宅”实情而交付有瑕疵的房屋,这一违约行为严重损害了买房人对于喜庆意义的期待,使得该房屋的居住效用严重降低,购买房屋的目的无法实现,这时出卖人的违约行为即构成根本违约,可支持买受人退房的请求[⑨]。
 
  无论是请求降低购房款还是解除合同,根据《合同法》第113条第1款之规定,买房人还可就其损失请求损害赔偿。损害赔偿的范围包括信赖利益损失和期待利益损失两部分,并以可预见原则为限。
 
  (三)第二类“凶宅”纠纷的法律适用
 
  目前学术界一般仅就第一类纠纷予以探讨,对于此类纠纷还没有涉足。这类纠纷是指因他人原因使房屋变成“凶宅”而引起的纠纷。如前面两个案例所展示的,该类纠纷的争议焦点在于他人的行为是否构成对房屋的侵权以及房主能否同时主张精神损害赔偿。
 
  关于是否构成侵权,主要看行为是否符合侵权的构成要件。一般来说,应符合以下要件:一是要有侵权行为的存在;二是要有损害后果;三是侵权行为与损害后果之间存在因果关系;四是行为人主观上存在过错。如前所述,房屋的价值不仅仅是建筑本身,而是由建筑成本、交通条件、居住环境、人文环境等社会综合因素构成。房屋一旦成为“凶宅”,虽然没有损害建筑本身的物理形态,但使房屋丧失了其他一些价值因素构成,不符合人们对房屋居住效用的期待,因而导致房屋贬值,这无疑损害了房主的财产权益。这表明此类纠纷中存在损害后果和因果关系,如果行为人存在主观过错,那么就符合侵权的构成要件,则可将“使房屋成为‘凶宅’的行为”认定为侵权,从而通过侵权规则来解决这类纠纷。
 
  除了因房屋贬值产生的损害赔偿外,房主能否再主张精神损害赔偿呢?最高人民法院2001年3月10日公布了《关于确定民事侵权损害赔偿责任若干问题的意见》,其中第四条规定:“具有人格象征意义的特定纪念物品,因侵权行为而永久性灭失或毁损,物品所有人以侵权为由,向人民法院起诉请求赔偿精神损害的,人民法院应当依法予以受理。”这一司法解释表明,我国司法机关确立了侵害财产权的精神损害赔偿制度。但其仅限于具有人格意义的特定纪念物品。笔者认为该范围过于狭窄,应将范围扩大。对此可借鉴美国“人格财产”的概念。人格财产也称感情财产,是指与人格紧密相连,主体将自己的感情投资于财产之中,其消灭造成的后果无法用它物替代的财产[⑩]。一般来说,有以下几种:结婚戒指、肖像、传家、家宅、家庭相册等。
 
  在我国,随着社会的进步和发展,尊重和保护人权成为现代社会的重要价值取向。住宅的人格化倾向越来越明显,住宅成为业主实施个人想法和风格的空间,成为业主重要的人格财产,具有精神利益。正如法国诗人那瓦尔所言:“房子所代表的含义可以用两句话表示,即它们在我们之中,恰如我们在它们之中。也可进一步引申为房子融于灵魂之中,恰如灵魂寓于房子之内?。”
 
  因此,可将住宅界定为人格财产,那么导致住宅成为“凶宅”就侵犯了人们对住宅所享有的人格利益,权利人可以主张精神损害赔偿。

 

资料来源:网络转载

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2019年6月1日 12:02
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